La herencia de una vivienda puede ser un proceso complicado, lleno de trámites legales y fiscales. En Málaga y Marbella, este proceso requiere atención a diversos detalles para asegurar que se cumplan todas las normativas y se aprovechen las bonificaciones disponibles. A continuación, exploraremos los pasos necesarios, los impuestos pertinentes y las bonificaciones que pueden aliviar la carga económica para los herederos.
1. Pasos legales para heredar una vivienda
Obtención de documentos del fallecimiento: El primer paso es obtener el Certificado de Defunción del propietario fallecido. A continuación, se debe solicitar el Certificado de Últimas Voluntades, que indica si el fallecido dejó testamento y ante qué notario. Si existe un testamento, se debe solicitar una copia autorizada en la notaría correspondiente. En caso de no haber testamento, es necesario realizar una declaración de herederos abintestato ante notario (si los herederos son hijos, cónyuge o padres) o a través de un proceso judicial (si son colaterales u otros).
Inventario y valoración de la vivienda: Es fundamental localizar la escritura de la vivienda y obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar la existencia de cargas. La vivienda también necesita ser valorada a la fecha de fallecimiento. En Andalucía, desde 2022, se utiliza el valor de referencia catastral como referencia fiscal, lo que es importante consultar, ya que Hacienda lo usará para determinar la base imponible. También se puede presentar una tasación oficial si se prefiere.
Escritura de aceptación de herencia: Con toda la documentación en regla (certificados, testamento o declaración de herederos, datos del inmueble, etc.), los herederos deben acudir a un notario en Málaga o Marbella para formalizar la escritura de partición y aceptación de herencia. En esta escritura se adjudicará la vivienda al heredero o herederos correspondientes. Si hay varios herederos, pueden optar por adjudicársela en proindiviso (en partes) o que uno se quede con la propiedad compensando a los otros con dinero u otros bienes, según el acuerdo alcanzado. El notario también elaborará el Acta de notoriedad de herederos si no hubo testamento.
Pago de impuestos correspondientes: Después de firmar la escritura, hay un plazo (generalmente de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable) para liquidar el Impuesto de Sucesiones ante la Junta de Andalucía y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos (Plusvalía municipal) ante el ayuntamiento (Málaga o Marbella, según la ubicación de la vivienda). Hablaremos de estos impuestos en detalle más adelante. Es importante presentar estos impuestos, aunque en algunos casos resulten bonificados casi al 100%.
Cambio de titularidad registral y catastral: Con la escritura y los justificantes de haber presentado y pagado los impuestos, se solicita en el Registro de la Propiedad la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario (heredero). Este paso asegura la publicidad jurídica de la propiedad. También es recomendable notificar al Catastro el cambio de titularidad (suele hacerse automáticamente desde el registro, pero es bueno verificar) y comunicar a la comunidad de propietarios (si es un piso en comunidad) quien es el nuevo titular para la actualización de cuotas.
2. Impuesto de Sucesiones en Andalucía: casi exento para familiares directos
Una de las ventajas de heredar una vivienda en Málaga o Marbella es que, si el heredero es cónyuge, hijo, padre o descendiente del fallecido, el Impuesto de Sucesiones en Andalucía está prácticamente bonificado al 99%. Desde 2019, se implementaron reducciones muy amplias, permitiendo hasta un millón de euros por heredero en grupos I y II. Desde 2022, además, hay una bonificación del 99% de la cuota para estos parientes cercanos.
Por ejemplo, si un hijo hereda una casa valorada en 300.000 €, al aplicar la reducción por parentesco de 1.000.000 €, la base imponible queda en 0 €, lo que significa que no debe pagar nada de impuesto. Este escenario es común, y en muchos casos, la herencia de la vivienda habitual de los padres en Andalucía está exenta de impuestos.
¿Y si el heredero es un hermano, sobrino u otro no directo? En este caso, las reducciones son significativamente menores (por ejemplo, en grupo III apenas 7.993 € de reducción estatal o 10.000 € autonómicos) y la bonificación del 99% no aplica. En tal situación, sí habría un impuesto a pagar según la tarifa progresiva. Sin embargo, Andalucía ha reducido los tipos impositivos, que ahora oscilan entre el 7% y el 26% máximo, en lugar de hasta 34% como era anteriormente.
Cabe destacar que si el heredero es no residente en España pero sí reside en la UE, también tiene derecho a estas bonificaciones autonómicas. Si es no residente fuera de la UE, tras cambios legales recientes, igualmente puede aplicar estas bonificaciones, lo que significa que un hijo que viva en Argentina, por ejemplo, puede beneficiarse de la casi exención actual al presentar el impuesto conforme a la normativa andaluza.
Es importante recordar que siempre hay que presentar la autoliquidación, aunque el resultado sea una cuota cero o muy baja, para poder inscribir la herencia. La gestión de este trámite es fundamental para obtener el justificante de pago o exención necesario.
3. Plusvalía municipal en Málaga y Marbella
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el aumento de valor del terreno urbano desde la adquisición hasta la transmisión (en este caso, por herencia). Este impuesto es recaudado por los ayuntamientos y, a diferencia del Impuesto de Sucesiones, no cuenta con una bonificación automática del 99% en general (cada ayuntamiento establece sus propias bonificaciones).
Tanto Málaga como Marbella ofrecen bonificaciones significativas para las transmisiones por fallecimiento:
- Málaga: Hasta 2023 existía una bonificación del 95% para herederos convivientes con el fallecido en la vivienda (cónyuge, hijos que vivían allí). A partir de 2024, se aplicará un 12,5% de descuento para familiares no convivientes en ciertos supuestos, mientras que la bonificación del 95% se mantendrá para los convivientes en la vivienda habitual del fallecido.
- Marbella: Este ayuntamiento aplica tradicionalmente el 95% de bonificación a cónyuges, hijos o padres del difunto, sin necesidad de convivencia, lo que significa que la mayoría de herencias entre familiares directos quedan prácticamente exentas de plusvalía municipal (solo deben pagar un 5%).
Cálculo de la plusvalía: Desde la reforma de 2021, hay dos métodos de cálculo que los contribuyentes pueden utilizar, eligiendo el más favorable:
- Sistema objetivo por coeficientes: Se toma el valor catastral del suelo de la vivienda y se multiplica por coeficientes según los años que el difunto fue propietario (máximo 20 años). Luego, se aplica el tipo impositivo municipal.
- Sistema de plusvalía real: Se calcula la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. Si la diferencia es menor que la resultante por el método anterior, se puede elegir tributar por la opción real. Si se registra una pérdida (por ejemplo, si el terreno no ha subido de valor), se puede solicitar la exención de plusvalía.
Es importante tener en cuenta que, en una herencia, generalmente el valor de adquisición se refiere al precio que tenía el difunto al comprar y el de transmisión al valor a la fecha de fallecimiento. Si la vivienda fue adquirida hace varias décadas, es probable que haya una plusvalía a considerar, aunque la nueva fórmula ha moderado los importes.
Trámite: La declaración de la plusvalía se debe realizar ante el Ayuntamiento en un plazo de 6 meses (igual que el Impuesto de Sucesiones). Este es un trámite separado, donde se presenta una instancia junto con la escritura de herencia y el Ayuntamiento calcula la cuota, aplicando de oficio la bonificación que corresponda. En Málaga, es necesario solicitar explícitamente la bonificación dentro del plazo para que se aplique.
4. Bonificaciones adicionales y casos especiales
- Vivienda habitual del causante: Además de la bonificación del 99% en el Impuesto de Sucesiones, hay una reducción del 99% del valor de la vivienda habitual en Andalucía para cónyuge, hijos o padres que la hereden y mantengan durante tres años. Esta reducción es independiente del valor de la vivienda, lo que refuerza la exención.
- Herencias entre extraños o colaterales lejanos: En este caso, el coste fiscal puede ser notable, ya que no se aplica la bonificación del 99%. Por ejemplo, un sobrino que herede en Marbella pagará el impuesto según la tarifa general, aunque con tipos más bajos que antes, y no podrá beneficiarse de la bonificación máxima en plusvalía.
- Pago del impuesto con la propia herencia: Andalucía permite solicitar el aplazamiento o fraccionamiento del pago del Impuesto de Sucesiones e incluso pagar con bienes de la herencia en situaciones excepcionales. Aunque esto no suele ser necesario gracias a las bonificaciones, es útil conocer estas opciones.
- Impuesto sobre la Renta e IBI: La herencia de una vivienda no genera IRPF para el heredero, ya que no se considera ganancia patrimonial por mortis causa. Sin embargo, una vez que la propiedad está a nombre del heredero, estará sujeta al IBI anual como cualquier propietario. Es recomendable notificar al ayuntamiento el cambio para actualizar el recibo del IBI al nuevo titular.
